2022年初，本人因为厦门房天下城市站点关闭，转而进入写字楼办公领域。起初是要入职天猫好房，但根据当时的房产市场情况，未来几年的二手房市场令人担忧，所以综合考虑后，本人开始做商业地产板块，也算是熟门熟路，写字楼租售业务，第二个月我就全面熟悉了厦门岛内所有写字楼，至今也有两年了，想和大家说说厦门写字楼存量和空置率，这也是很多客户经常问我的话题。

1.厦门写字楼存量是不断在新增的，新增是城市发展的需要

比如2019-2023年期间观音山、两岸金融中心、软件园三期自建区、电子城和银城智谷等，接近50万方的投入，数量比较惊人，而2024年预计还有SM城市广场4期写字楼5万方，英蓝国际、绿发广场、悦海湾10万多方，会展观音山衔接、两岸金融中心2期和软件园三期共计也有30万方左右的新增，那么这样一来，越来越多的大楼，那么空置率是否大大提升呢？

2.空置率提升答案是肯定的，除非有什么力量在改变

随着新楼盘的推出，写字楼存量市场增加，入驻率就会被稀释，空置率提高是必然的，那么接下来的走势会怎么样？我们先看看2019年-2023年这四年的甲级写字楼存量数据，这是被认为最艰辛的四年，疫情三年和疫情前后各半年来说，封城控制和后疫情时代的经济剩馀，被多少人拿来说道，然后我们厦门写字楼却走着不同一般的路线。

据戴德梁行的数据，截至2023年末，厦门甲级写字楼存量维持149.8万平方米。而2019年全市甲级写字楼存量126.6万平方米，四年间，甲级存量增加了超23万平，而2019年的空置是30%，到了2023年底空置率下降为26.3%，期间虽然存量增加，但是空置率却大幅下降，这就是本人看到写字楼的希望，甲级写字楼并不包括软件园，高新技术园和各个区域的厂房改造之类的，但入驻率却大大提升了，可想而知，疫情前后四年，厦门正在以飞快的速度消化库存，这些原因之前我们也有说过为什么的。

3.为什么存量增加，空置率下降？其实很简单，大楼在发力！

简单提个案例，建发悦享中心，作为建发集团在厦门唯一一个在出租的甲级写字楼，空置率一度在25%以上，敏锐的建发商管在2023年实现新增18%左右的入驻，也就是说截止2023年底，建发悦享中心入驻率高达93%，仅仅7%的空置率，这是为什么？很简单的说，因为市场是有动力！

还有一个案例，就是万科南部产城发力，在2021-2023年，在万科高呼活下去的口号中，厦门万科优化资产，轻装上阵，售卖设计公社2期，另外万科云玺、海西金融广场等也在售卖计划表，为了实现这一目标，万科楼盘的空置率要控制在10%以下，所以必然要大力推广，万科内部企业推荐有奖，提升中介推荐佣金，通过不同的手段，这三年万科真的实现了90%入驻率的目标。这个说明，空置率在企业的运营下，是可以被下调的，通过市场的客户进行转化。

4.那么是什么行业让这些大楼发力？

第一个肯定是电商，我说的是电商时代3.0来了，伴随着疫情，互联网+的更新换代，个人IP，自媒体人，达人的流量时代来了，写字楼迎来了新生时代，在不断新增的存量市场里，写字楼独立完成了蜕变，通过招商，中介推荐，战略合作各种形势的租售，万科写字楼，建发悦享中心，软件园二期包租系列，还有招商海上世界，海西金谷广场他们都在市场里找到自己的客户群。

招商引资，追加投资！厦门的魅力代表一大部分福建的魅力，招商引资的厦门能力不可小觑，每年一度的98投洽会，再怎么差也有不错的成就。把泉州企业的总部搬到厦门来，把字节跳动带回厦门的滨北超级总部，把宁德时代招到海上世界和同翔高新区，把厦门芯片的所有投资都提升提升，把港口再弄大一点，厦门一直在发力。

5. 写字楼替代很多商业综合体，还能走多远？

厦门写字楼的发力，我们找到了原因，然而他也深深伤害了店铺，商业综合体，这是没有办法的事儿，此消彼长的原理。在整体数量不变的情况下，租户买家选择更有性价比的写字楼，替代昂贵的商业体系，这实在正常不过了，所谓的公平竞争，这无非是把商铺和商业综合体打下高高在上的神坛而已，大家一起竞争吧， 所以能走远呢？相爱相杀，剩下的就是价格后退。

6.租金和售价下降，真的会持续下行吗？

为了空置率下降，写字楼开始出谋划策，价格下降也只是一个非常重要的方法，但还有更多的还是提升大楼赋能，能够提供什么样的品质服务，区域交流和综合配套，这使得写字楼办公的层次多样化，有高高在上的超甲级写字楼，也有普通的优惠办公室，还有很实在便宜的园区改造，厂房改造等等，所以个人觉得，租金和售价下降是暂时，经济的发展不会是通过打压价格来的，所以价格反弹的机会是有的。

未来厦门写字楼新增，空置率肯定会恢复新增的，这几年的好市场，大概会慢慢弱化，也就是说没有新生企业入驻，承载的压力就会越多，写字楼的空置就会变多，这个是肯定，本人看好写字楼，是基于这几年的好市场，有点过于乐观了，但是这样的空置率新增，对我们房产人来说，也是不错的，毕竟有市场可以做，大家还是开心的！